Покупка квартиры в ипотеку: подводные камни

Загрузить Adobe Flash Player
установка счётчиков воды

Покупка квартиры обычно сопряжена с существенными расходами денежных средств. Даже при встречной продаже имеющейся недвижимости доплата часто бывает весьма значительной. Что уж говорить о ситуации, когда квартира приобретается с нуля (без продажи чего-либо). Не всегда требуемая сумма имеется в наличии. Достаточно привлекательным в этом случае представляется получение ипотечного кредита, с помощью которого можно решить возникшую проблему.

Ипотечный кредит действительно является удобным инструментом. Но, принимая решение об обращении за ним в банк, необходимо четко понимать какими недостатками для получателя он обладает и с какими дополнительными расходами можно столкнуться.

Преимущества ипотечного кредита:

  • Длительный срок кредитования (иногда свыше 20 лет)
  • Возможность передачи банку в залог покупаемой квартиры, а не иного, уже имеющегося у заемщика, имущества.
  • Возможность досрочного погашения кредита заемщиком.
  • Относительно низкий процент (по сравнению с потребительскими кредитами).

Наряду с преимуществами у ипотечного кредита есть и ряд недостатков, которые необходимо учитывать:

  • Невозможно продать купленную квартиру до полного погашения кредита.
  • Трудно договориться с банком о дополнительной рассрочке в случае падения доходов заемщика в результате потери работы или уменьшения заработной платы.
  • Квартиру в обязательном порядке нужно страховать (см. раздел «Дополнительные расходы»).
  • При получении кредита необходимо проводить оценку квартиры (см. раздел «Дополнительные расходы»)
  • Многие банки берут за рассмотрение заявки клиента на получение кредита некоторую сумму денег, которые в случае отказа не возвращаются.
  • В течение первой половины срока кредита погашение тела кредита осуществляется крайне медленно. В основном платятся проценты.
  • Банки предпочитают клиентов, имеющих высокую официальную зарплату, которую они могут подтвердить официальной справкой с места работы. Предпринимательские доходы и доходы «по справке в произвольной форме» принимаются банками крайне неохотно и приводят к повышению процентной ставки по кредиту.

Рассмотрим некоторые из указанных недостатков подробнее.

Главная проблема заключается в том, что ипотечные кредиты практически всегда погашаются равными ежемесячными платежами. На приведенных графиках показано:

  • распределение ипотечных платежей по сроку кредита,
  • доля погашения тела кредита в ежемесячном платеже по ипотеке,
  • динамика непогашенного остатка тела ипотечного кредита.
В качестве примера взят рублевый ипотечный кредит сроком на 15 лет в сумме 3,5 миллиона рублей (см. раздел «Пример расчета ипотечных платежей»).





Обратите внимание на то, что в первые четыре года погашения кредита доля погашения собственно тела кредита в ежемесячном платеже банку составляет менее 20%. Т.е. более 80% денег, которые вы каждый месяц отдаете банку, идет на погашение процентов, а ваш кредит почти не уменьшается (особенно в самом начале, когда на погашение процентов уходит почти 90% ежемесячных платежей).

Таким образом, вы, как заемщик, оказываетесь в очень рискованной ситуации. Например, через пять лет после получения кредита у вас произошли какие-либо форс-мажорные изменения в жизни (к примеру, потеря высокооплачиваемой работы) и вы больше не можете выплачивать ипотечные платежи.

Вы оказываетесь перед следующим фактом (расчет сделан на основе нашего примера):

  • Из 3,5 миллионов полученного кредита за 5 лет (треть срока кредита) погашено менее 500 тысяч рублей (менее, чем седьмая часть кредита) !!!
  • Непогашенный остаток кредита составляет 3 036 264 рубля.
  • При этом за истекшие пять лет вы заплатили банку 2 475 397 рублей процентов, т.е. почти все, что у него брали. Но это вам нисколько не поможет!

В результате вы будете вынуждены продать залоговую квартиру и вернуть кредит банку. Вам при этом практически ничего не останется (учитывая, что продажа будет со скидкой к рыночной цене), т.е. получится, что вы пять лет платили банку деньги зря.

Это один из самых серьезных рисков, связанных с ипотечным кредитованием. Кризис 2008-2009 года это наглядно продемонстрировал. Если вы начинаете думать об ипотеке, отнеситесь очень серьезно к анализу риска потери существующих доходов в будущем (причем в достаточно отдаленном: 5-10 лет).

Безусловно, по мере погашения ипотечного кредита риски уменьшаются. Но соотношение погашения тела кредита и процентов по нему достигает значения 50:50 только на десятом году погашения кредита (см. графики) и в последние 5 лет вы форсированными темпами гасите кредит.

Если вы все-таки решились на ипотечный кредит, обратите внимание на следующие условия в договоре:

  • Может ли банк без вашего согласия изменять процентную ставку по кредиту. Если да, то вы очень, ОЧЕНЬ рискуете. Случится кризис, девальвация какой-либо из валют, просто проблемы в банковской сфере, и вы проснетесь утром и с интересом обнаружите, что ваш ежемесячный платеж, например, удвоился.
  • Зафиксированы ли тарифы на обслуживание вашего ссудного счета и иные банковские услуги, связанные с существованием кредита. Если банк может их произвольно менять, см. предыдущий пункт.
  • Внимательно отнеситесь к скрытым расходам (страховка, переоценка и т.п.).